Présentation et réglementation

 
 

Tout savoir sur la réglementation relative à l’Information Acquéreur Locataire

Depuis le 1er juin 2006, s’applique l’obligation d’Information sur les risques des Acquéreurs-Locataires (IAL) lors de toute transaction immobilière. Ce dispositif législatif repose sur une double obligation pour toute personne vendant ou mettant en location (même pour une brève durée) un bien immobilier (bâti ou non bâti).

  •  Informer les acquéreurs et locataires de toute indemnisation de sinistre consécutive à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue comme telle.

L’objectif de l’IAL est de permettre à l’acquéreur/locataire de connaître les servitudes qui s’imposent au bien immobilier qu’il va occuper, les sinistres qu’a subis celui-ci ainsi que les obligations et recommandations qu’il doit respecter pour sa sécurité.

L'arrêté préfectoral en vigueur à ce jour en Haute-Garonne est l'arrêté n°2015-07-31-310-366 du 31 juillet 2015 publié au recueil des actes administratifs (RAA) de l’État en Haute-Garonne le 13/08/2015 (RAA N ° 2015-08-310-250) :

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Cadre et portée réglementaire de l'IAL

L’obligation d’Information des Acquéreurs et Locataires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (IAL) est introduite par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003, dite loi « Bachelot » relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, codifiée dans le Code de l’Environnement.

Le terme « bien immobilier » s’applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

L’IAL est complémentaire des autres dispositifs communaux ou départementaux d’information préventive sur les risques : le dossier départemental risques majeurs (DDRMDossier Départemental des Risques Majeurs), le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM), l’affichage des risques et des consignes de sécurité, les repères de crues dans les zones inondables, les réunions publiques...

L’IAL est un dossier annexé à tout contrat de vente ou de location de biens immobiliers et s’applique aux types contrats suivants :

  •  les contrats de promesse de vente ;
  •  les contrats écrits de location de biens immobiliers,
  •  bâtis ou non, y compris tout type contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans » ;
  •  les locations saisonnières ou de vacances ;
  •  les locations meublées.

L’IAL ne s’applique pas aux types contrats suivants :

  •  les contrats de location non écrits (baux oraux)
  •  les contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants ;
  •  les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires ;
  •  les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation.

En cas de vente, l’état des risques intègre le dossier de diagnostic technique de la vente (amiante, termites, plomb, etc.).

D’après l’article L. 125-5 du Code l’Environnement, le vendeur ou le bailleur est tenu de joindre au contrat de vente ou de location l’état des risques du logement dès lors que le bien en question se situe :

  •  Dans la zone d’aléa réglementaire d’un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (1) ou Technologiques Prescrit
  •  Dans la zone d’aléa réglementaire d’un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles ou Technologiques Approuvé
  •  Dans la zone réglementaire de l’aléa séisme

(1) Les Plans des Surfaces Submersibles (PSS), Plans d’Exposition aux Risques (PER) et les références à l’art. R 111-3 du Code de l’Urbanisme (délimitation de périmètres à risques) valent PPR.

Références réglementaires
  •  Loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.
  •  Article L125-5 (I, II et V) du Code de l’Environnement.
  •  Décret n° 2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.
  •  Circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.
A retenir

Le document d’IAL doit être daté de moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location.

Le dossier d’IAL doit être actualisé avant la conclusion du contrat de vente ou de location si :

  •  Un arrêté préfectoral de catastrophe naturelle ou technologique est publié au Journal Officiel ;
  •  Une indemnisation a été perçue à la suite d’une procédure relative à l’arrêté de catastrophe naturelle ou technologique.

Dans le cas contraire, l’acquéreur-locataire peut en référer au juge afin de diminuer le prix de vente ou demander la résiliation du contrat.

Pour les biens immobiliers situés en limite de zonage, le document de référence joint à l’état des risques doit être suffisamment précis afin de fournir l’information exacte au futur acquéreur.
Le cas échéant, il est donc conseillé de se référer aux documents disponibles en mairie ou en préfecture permettant la consultation à l’échelle cadastrale.